مقاله درمورد حق کسب و پیشه و تجارت

یکی دیگر از وجوه مشترک بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت قابلیت توقیف این حقوق و انتقال اجرایی آن میباشد، که نظریات مختلفی در این خصوص وجود داشته و برخی آن را قابل توقیف دانسته و برخی دیگر آن را قابل توقیف ندانسته، لیکن آن را غیر قابل مزایده میدانند که شرح آن در فصول قبل بیان گردید.
5- ادامه تصرفات توسط مستأجر
از دیگر آثار مشترک این دو حق آن است که، مستاجر دارنده این حقوق پس از انقضای مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عین مستاجره ادامه دهد. اجارههای محل کسب و پیشه و تجارتی که مشمول رژیم حقوقی قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 است، با مفاد مقررات این قانون به ویژه مادۀ 6 آن، پس از انقضای مدت قرارداد اجاره، مستاجر میتواند به تصرفات خود و بهره برداری از منافع عین مستاجره، همانند سابق ادامه دهد و در مقابل مکلف است، در صورت عدم تمدید قرارداد و اجرت المثل محل به میزان اجرت المسمی قبلی پرداخت نماید. علاوه بر آن مطابق مادۀ 7 این قانون، در صورتی که مدت اجاره نامه منقضی گشته است و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه جدید، یا تعیین اجاره بهاء و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها میتواند برای تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند و الزام خوانده را به تنظیم اجاره نامه جدید بخواهد. بنابراین مطابق مقررات این قانون، مستاجر اماکن تجاری و کسب و پیشه، پس از انقضای مدت اجاره حق ادامه تصرفات در عین مستاجره و حق تمدید و تجدید قرار داد اجاره را دارد. استحقاق مستاجر نیز اعم از این است که وجهی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد یا وجهی نپرداخته و صرفاً به جهت سابقه رابطه استیجاری ، حق کسب و پیشه و تجارت را کسب کرده باشد.
ب: وجوه افتراق حق سرقفلی و حق کسب و پیشه


حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت قرین شده است. و این قرابت باعث شده تا مردم فکر کنند که این دو بیانگر ماهیتی واحد هستند و گویی برای بیان یک معنا از دو لفظ متفاوت استفاده شده است، اما نشانهها و دلایلی وجود دارد که مبانی این اندیشه را سست نموده و نشان میدهد، این دو متفاوت بوده و بین آنها وجوه افتراق بسیاری وجو دارد که درذیل به آنها اشاره مینماییم.
1- تفاوت درتعریف
سرقفلی: پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستاجر در یافت میشود. در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت، عبارت است از حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل میشود.
بر اساس این تعاریف سه تفاوت عمده این دو عنوان عبارتند از اینکه:
1-1- سرقفلی فقط در اول عقد اجاره به مالک پرداخته میشود. لذا، کسب اعتبار و شهرت تجاری و … هیچ تاثیری در این زمینه نمیتواند داشته باشد. در حالی که اساس حق کسب و پیشه و تجارت بر شهرت و جلب مشتری است.
1-2- با تعریفی که از این دو واژه بعمل آمد و به مفهومی که بیان شد، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمیدانند.
1-3- بر خلاف حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغ و میزان سرقفلی، با توجه به موقعیت محل، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره تعیین میشود، و مبلغ نهایی را موجر تعیین میکند.
2- تفاوت بر مبنای توافق
حق سرقفلی بر مبنای توافق طرفین در عقد اجاره ایجاد میگردد، در حالی که توافق طرفین عقد اجاره در ایجاد حق کسب و پیشه تاثیر نداشته، بلکه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 ایجاد میگردد. همچنین حق کسب و پیشه، تدریجی الحصول بوده و به تدریح حاصل میگردد و نیازی به ذکر آن در قرارداد نمیباشد. لیکن سرقفلی در آن واحد و با توجه به قرارداد طرفین بوده و تابع قرارداد میباشد.
3- تفاوت در انتقال
در خصوص سرقفلی، مستأجر حق انتقال حقوق استیجاری خود را طبق مادۀ 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 دارد، مگر این که این حق از وی سلب شده باشد. در حالی که در خصوص حق کسب و پیشه، اصل این است که مستأجر طبق مادۀ 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق انتقال منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به نحو اشاعه به غیر ندارد، مگر این که این حق کتباً به او داده شده باشد.
4- تفاوت در زوال
تفاوت دیگر این دو حق در اسباب سقوط و زوال آنهاست. حق کسب یا پیشه یا تجارت، تنها در صورت وقوع یکی از تخلفات مذکور در مادۀ 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 شامل: (انتقال به غیر بدون داشتن حق انتقال، اقدام برخلاف شرط مباشرت مستأجر، نیاز شخصی مالک، تعمیر مورد اجاره، استفاده بر خلاف منظور اجاره نامه، تغییر شغل بدون رضای موجر، تعدی یا تغریط در مورد اجاره، عدم پرداخت مال الاجاره) توسط مستأجر زائل میشود. البته در مورد تخلف مستأجر، مبنی بر انتقال منافع به غیر بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصرۀ ماده 19 آن قانون، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخت میشود. اما در مورد مستأجری که مالک سرقفلی در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، میتوان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره برای موجر و تخلیۀ ملک میگردد، لیکن موجب سقوط و زوال حق سرقفلی نمیشود.
5- تفاوت در تعیین ارزش
در تعیین ارزش سرقفلی، معمولاً نوع بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار میگیرد. امّا در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت، اصولاً باید مدت اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار گیرد؛ اگر چه در عمل کارشناسان همان معیارهای نوعی را در تعیین ارزش حق کسب و پیشه نیز مورد لحاظ قرار میدهند.
6- تفاوت در جواز و مشروعیت
تفاوت دیگر این دو حق در مشروعیت و جواز شرعی آنهاست. بر اساس دیدگاه اکثریت قریب به اتفاق فقیهان معاصر، به صرف رابطه استیجاری و سابقۀ مستأجر در محل، هیچ گونه حقی برای مستأجر اماکن تجاری به وجود نمیآید و او ملزم به تخلیه ملک در پایان مدت اجاره است. اما مالک میتواند با دریافت عوض و مبلغی به عنوان سرقفلی یا بر اساس شروط ضمن عقد اجاره، حق سرقفلی ملک را به مستأجر واگذار نماید. تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، مشعر به دیدگاه فقهی است که تنها در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منقل نماید، مستأجر از حق سر قفلی برخودار خواهد بود. طرق صحیح شرعی از دیدگاه فقها، که در مواد 7 و8 همان قانون به بعضی از آنها اشاره شده است، واگذاری حق سرقفلی به مستأجر، در مقابل دریافت عوض مالی، توسط مالک، به صورت عقد بیع یا صلح یا شرط نتیجه، در ضمن عقد اجاره یا جعل شروطی، در ضمن عقد اجاره، به نفع مستأجر و علیه موجر است، که مقتضای آن شرط، ایجاد چنین حقی یا لوازم آن به نفع مستاجر باشد.
برخی دیگر از تفاوتهای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بصورت خلاصه و به شرح جدول ذیل می باشد:
تفاوتها در سرقفلی کسب و پیشه و تجارت
منشاء حق پرداخت وجوهی تحت عنوان خرید سرقفلی اشتغال و استمرار در تجارت
حقوق مالک 1- حق مطالبه اجاره بها
2- حق مطالبه بهای سرقفلی صرفاً حق مطالبه اجاره بها
حقوق مستأجر 1- حق استمرار روابط استیجاری
2- حق ثابت نگه داشتن اجاره بها صرفاً حق استمرار روابط تجاری
شروع حق از زمان پرداخت بهای سرقفلی از زمان جذب مشتری و ایجاد شهرت ( با تشخیص عرف )
پایان حق 1- پرداخت سرقفلی از جانب مالک یا مستأجر جدید به مستأجر قبلی2- اسقاط حق توسط مستأجر پرداخت جق کسب و پیشه توسط مالک یا مستأجر جدید به مستأجر قبلی
معیار تعیین وجه میزان سرقفلی = مبلغ پرداختی مستأجر به قیمت عادله روز میزان کسب و پیشه توسط کارشناس با معیارهای خاص مشخص می شود
امکان مطالبه چه قبل و چه بعد از سال 76 قابل مطالبه است قرار دادهای اجاره ای که بعد از سال 76 منعقد شده اند فاقد حق کسب و پیشه هستند ولی در قراردادهای ما قبل آن حق کسب و پیشه قابل مطالبه هستند
نوع مقررات مقررات تکمیلی است و امکان توافق بر خلاف آن وجود دارد مقررات آمره و تخلف ناپذیر است و توافق بر خلاف آن وجود ندارد گفتار دوم: عقاید مخالفین و موافقین حق سر قفلی
علیرغم اینکه این حق در جامعه ما وجود داشته و بعنوان یک واقعیت ضروری اجتماعی میباشد و در عرف بازار معمول است، همانند یک مال خرید و فروش میشود و از طرف عموم مردم برای مؤسسات تجاری شناخته شده است، لیکن یک عده از نظر حقوقی، مخالف آن بوده و آن را مخالف قانون و احیاناً مخالف شرع قلمداد میکنند. در ذیل به برخی عقاید موافقین و مخالفین حق سرقفلی اشاره مینماییم.
الف: عقاید مخالفین حق سرقفلی
1- این گروه عقیده دارند، سرقفلی نشأت گرفته از اصل مالکیت بوده و بر خلاف حق مالکیت و بر خلاف اصل هفده متمم قانون اساسی است که بیان میدارد: «سلب تسلط مالکین از املاک و اموال متصرفه ایشان به هرعنوان که باشد ممنوع است، مگر به حکم قانون.» و همچنین اعتقاد دارند با توجه به اینکه مواد30 و 31 و32 قانون مدنی همه گونه «تصرف و انتفاع» و «ممنوع بودن سلب تصرف مالک» و «تعلق ثمرات مال منقول و غیر منقول به مالک» را بیان میکند، مخصوصاً ماده 32 که صریحاً میگوید «تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیر منقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد، بالتبع مال مالک اموال مزبور است.» این حق مخالف این قوانین میباشد.
دانلود پایان نامه برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند


بنا بر عقیده مخالفین اگر در اجاره برای مؤسسه تجاری حق تقدم قائل شویم، در واقع «سلب سلطه مالک» است. زیرا در این صورت مالک عین مستأجره هر وقت بخواهد میتواند مستأجر را از ملک خود بیرون کند که این از نتایج تسلط در ملک است. و الا اگر این حق را مالک نداشته باشد سلطهاش ازبین رفته است.
همچنین با توجه به صراحت ماده 32 قانون مدنی، که بیان گردید، هر نوع ثمرات مال را که «در نتیجه عملی» حاصل شده باشد، مال مالک میداند، دیگر چگونه می توان سرقفلی را که ثمره مال غیر منقول در نتیجه عملی است، مال مالک ندانسته و آنرا مال کسی دیگر یعنی مستأجر بدانیم؟
2- عقیده دیگر مخالفین این است که میگویند، هر حقی را که قانون شناخته باشد و برای آن ضمانت اجرایی تعیین کرده باشد، حق است و حقی را که قانون نشناخته باشد، اصولاً وجود ندارد و اعتقاد به حق وضعی داشته و میگویند حق سرقفلی حق موضوعه و تصویب شده نیست و قانون آنرا نشناخته است، فلذا وجود ندارد.
ب: عقاید موافقین حق سر قفلی
1- موافقین در پاسخ به مخالفین عقیده دارند که: اولاً سرقفلی منافی با اصل مالکیت نبوده و «سلب مالکیت» نیست و این حق نه مخالف قانون اساسی است و نه مخالف قانون مدنی. زیرا قانون اساسی «سلب مالکیت» را ممنوع ساخته است و «تحدید مالکیت» در قانون اساسی ممنوع نیست. و عقیده دارند که سرقفلی تحدید مالکیت است نه سلب مالکیت. ثانیاً خود اصل 17 قانون اساسی سلب مالکیت را هم «با حکم قانون» مجاز شمرده است و بنابراین اگر هم فرض کنیم که شناختن حق سرقفلی «سلب مالکیت» باشد و قانون آنرا بشناسد هیچ گونه اشکالی ایجاد نمیکند.
2- در خصوص ماده 32 قانون مدنی که تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیر منقوله را مال مالک می داند، موافقین عقیده دارند آنهم منافاتی با سرقفلی نداشته، زیرا این حق از ثمرات اموال غیر منقول فی حد ذاته نیست، بلکه ثمرۀ مستقیم کار و عمل و فعالیت فرد است که تعارضی هم با ثمرات اموال مزبور که طبعاً یا در نتیجه عملی ایجاد شود ندارد.
3- موافقین از نظر کلی برای به وجود آمدن حق، علاوه بر اصالت قانون که باید قانون حقی را شناخته باشد والّا حق بوجود نمی
]]>

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *