مقاله درمورد قانون روابط موجر و مستاجر

دانلود پایان نامه

ن قسمت غیر مقدور گردید.
این آئیننامه تا سال 1339 تقریباً مدت 15 سال اعتبار داشته و بالاخره در خرداد ماه سال 1339 اولین قانون مالک و مستاجر که در آن سرقفلی به رسمیت شناخته شده بود به تصویب مجلس رسید .
قانون مزبور حق سرقفلی را که در عرف تجارت و بین مردم ارزش مالی و معاملاتی داشت، بنام حق کسب و پیشه یا تجارت برای اولین بار به رسمیت شناخت و به مستأجرین محل کسب و یپیشه یا تجارت اجازه داد که با رعایت شرایط خاصی از این حق استفاده نمایند و مالکین هم به رعایت این حق ملزم گردیدند .
رسیدگی نخستین به دعاوی فسخ و تخلیه و تعدیل اجارهبها و تنظیم اجارهنامه و تعیین حق کسب و پیشه در این قانون در صلاحیت دادگاه بخش قرار داشت و مقرر میداشت که احکام و قرارهای صادره در این دعاوی طبق مقررات آئین دادرسی مدنی در دادگاه شهرستان قابل رسیدگی پژوهشی است، جز در مورد اطاقهای استیجاری که رای دادگاه بخش نسبت به آن قطعی شناخته شده است .
در ماده شش این قانون آمده است (….اجاره به منظور سکنی یا تجارت یا پیشه و یا کسب …) که قانونگذار از بیان این ماده به این نحو نشان میدهد که بین عناوین (کسب) و (پیشه) و (تجارت) تفکیک و تمیز قائل شده و از این امر تعمّد داشته است .
فصل پنجم این قانون مشتمل بر مواد 9 تا 11 در مورد حق کسب و پیشه یا تجارت است. مواد 17 و 19 و تبصره ماده 23 قانون نیز به همین موضوع مربوط است .
در این قانون (حقوق کسب و پیشه و تجارت) به طور عام و مطلق مورد شناسایی قانونگذار قرار گرفت و رابطه بین این حق و (شخص مستاجر) را به حداقل رساند و با توجه به اجمال قانون، عدهای از قضات بر آن شدند که پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت منحصر به دو مورد نیست، بلکه به مستاجری هم که به علت تخلف از شروط اجاره نامه یا ضوابط قانونی حکم تخلیهاش صادر میشود باید این حق را پرداخت کند .
ح: قانون مالک و مستأجر مصوب 1356
متأسفانه قانون سال 1339 هم با وجود تکامل چشمگیر و با وجود آن همه سابقه توجه لازم به حل مسائل معظلی که تا آن زمان که از تدوین آن شاید اقلاً نیم قرن گذشته مبذول نمیدارد.
این قانون و قوانین بعدی مالک و مستاجر از اینکه بگویند سرقفلی و یا حق کسب و پیشه (یک مال) است واجد تمام ارکان مال منقول و یا غیرمنقول میباشد ترس و واهمه دارند و زمانی که مقنن نتواند در این خصوص یک تصمیم قطعی و مناسب بگیرد ، طبعاً نمیتواند برای مسائل و معضلات آن حکم یا احکامی انشاء کند و این قوانین و قوانین بعدی فقط به یک مسئله توجه داشته و آن تثبیت اجاره بهاء بوده است. وبعلت اینکه این توجه بصورت غیر عملی و بدور از مبانی و قواعد اصولی دنبال گردیده، صاحبان مستغلات و املاک بیم اجاره دادن دارند .
متأسفانه باید اقرار کرد که هراس مردم، وقتی انسان اعمال دولت و مقنن را در یک دوره معین بررسی و ملاحظه مینماید و خلاف عهد در روابط استیجاری زیاد دیده میشود، نابجا و غیرمنطقی است.
ابهام و عدم صراحت قانون از مشکلات عملی ناشی از اجرای قانون 1339 بوده و بعضاً از طبع و ذات قضیه و نیز اختلاف سلیقهها سرچشمه میگرفت، که به علت وجود این مشکلات، سرانجام در دوم مرداد ماه 1356 قانون روابط موجر و مستاجر در 32 ماده به تصویب رسید، که بموجب ماده 32 این قانون، صراحتاً قانون مصوب 1339 منسوخ گردید ولی حق کسب یا پیشه یا تجارت یا به عبارت دیگر حق سرقفلی به موجب ماده (19) قانون مذکور پذیرفته گردید. و در تهیه این قانون از اهل فن و دست اندرکاران کمک گرفته شد و باید انصاف داد که نواقص و ابهامات آن اندک است .

این قانون فقط مشمول اماکن تجاری و اداری بوده و تا اجرای قانون سال 1356 ملاک عمل قرار گرفت. همچنین به موجب این قانون فقط به دلیل عدم پرداخت اجارهبها میتوان اجرائیه تخلیه صادر کرد، و به دلیل انقضاء مدت، اجرائیه صادر نخواهد شد.
در ماده واحدهای که در سال 1356 تصویب گردید برای اولین بار اصطلاح سرقفلی بکار گرفته شده است و طبق قانون سال 1356 (سرقفلی حقی است که بدون پرداخت مبلغی در قبال آن ، به نفع مستاجر ایجاد میگردد. به عبارت دیگر مستاجر فقط با پرداخت اجارهبهای ثابتی که قبلاً با موجر در قبال استفاده از منافع ملک تجاری توافق کرده بود، حق سکنای در آن را به دست می آورد که براساس مرور زمان و ایجاد اعتبار و شهرت تجاری، خود به خود دارای عنوانی بنام سرقفلی میشد ، بدون آنکه در مقابل این حق وجهی به موجر پرداخته باشد، که این قانون بیشتر در راستای حمایت از مستاجر تصویب گردیده است .
گفتار دوم : قوانین بعد از انقلاب
پس از پیروزی شکوهمند انقلاب و استقرار نظام جمهوری اسلامی در ایران و در طی این مدت قوانین متعددی با توجه به نیازهای زمانی آن تصویب و اجرا گردیده است. در این گفتار قوانینی که بعد از انقلاب درخصوص حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مصوب گردیده است، بشرح ذیل مورد بحث و بررسی قرار میدهیم.
الف: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362
از جمله قوانینی که پس از پیروزی انقلاب اسلامی تصویب گردید، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 بود. قانونگذار با اعلام فسخ قانون روابط موجر و مستاجر 1356، قانون مدنی را که کلاً منطبق بر ضوابط شرعی است، بر روابط موجر و مستاجر حاکم نمود.
در این قانون ( قانون روابط موجر و مستاجر 1362) که اصولاً مربوط به اماکن مسکونی است، هیچ گونه صحبتی از حق کسب و پیشه به میان نیامده است. و عملاً پس از پیروزی انقلاب اسلامی، مباحث متعددی درخصوص شرعی بودن یا نبودن حق سرقفلی مطرح گردید. این قانون خلاء موارد مسکونی در قانون سال 56 را برطرف نمود. و پس از تصویب، به زمان ماقبل خود هم تسری داده شد و مشمول اجارههایی که به تصرف متصرف داده شده یا بعداً داده میشود گردید، و تا زمان اجرای قانون سال 76 ملاک عمل قرار گرفت . بموجب این قانون، دلیل تقاضای تخلیه، هر دو مورد انقضاء مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجارهبها میباشد.
قانونگذار به این نتیجه رسید که از طرح مساله پر مناقشه حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی که در سالهای قبل از انقلاب مشکلاتی را برای قانونگذار و دولت ایجاد نموده بود ، در سالهای آغازین قانونگذاری پس از پیروزی انقلاب اسلامی خودداری کند؛ در نتیجه اقدام به تصویب قانون سال 1362 که کلاً مستفذ و برگرفته شده از قانون سال 1356 است ، با اضافاتی، صرفاً به محلهای سکنی شمول یابد را تصویب نماید.
شورای نگهبان طی نظریه شماره 1488 مورخ 9/5/63 درباره سرقفلی اینگونه اظهار نظر نموده است : «حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده ( 19) قانون روابط موجر و مستاجر (سال 1356) عنوان شرعی ندارد و اگر مقصود سرقفلی باشد، باید طبق تحریر الوسیله عمل شود. در سایر موارد مربوط به حق کسب و پیشه نیز باید این نظر رعایت شود.
در تحریرالوسیله، نوعا در مواردی اجازه دریافت سرقفلی داده شده که یا مستاجر قبل از انقضاء مدت محل را تخلیه کند (اعم ازاینکه به خود موجر منتقل کند یا به دیگری) ویا اینکه در ابتدای اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخته باشد.
کمیسیون استفتائات شورای عالی قضایی در تاریخ 17/5/1363 به این سوال که اماکن پیشه و کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362می باشد یا خیر ؟ چنین پاسخ داده است:
در مجلس شورای اسلامی با وجود تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در تاریخ 13/02/1362 مقررات این قانون را به اماکن مسکونی منحصر نمودند و به محل کسب و پیشه تسری نداده، لذا قوانین قبلی در این زمینه لازم الاجرا است مگر آنکه طبق نظر شورای اسلامی نگهبان مخالف صریح فتاوای حضرت امام باشد که در این صورت قابلیت اجرا نخواهد داشت.
بنابراین ملاحظه میگردد قانونگذار، از وضع ویژهای که درباره محلهای استیجاری به موجب قانون مصوب 1356 در نظر گرفته بود،‌ بازگشت کرده و در مورد اماکن مسکونی، مستاجر را بعد ازانقضاء مدت اجاره، ‌مکلف به تخلیه عین مستاجره نموده است و امکان تجدید عقد اجاره را فقط در صورت تراضی متعاقدین امکان پذیر دانسته است.
ب: قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365
پس از آنکه از تأسیس حکومت اسلامی در ایران تقریبا مدت 7 سال سپری گردید، ‌و نهادهای نوبنیاد قوام گرفتند، قانونگذار زمان را برای طرح مساله حق کسب و پیشه و تجارت از دیدگاه شرعی مناسب دانسته و ماده واحده الحاق یک ماده به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 را در تاریخ 15/8/1365 به تصویب رساند، که مقرر میدارد:
«از تاریخ تصویب این قانون، کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی ، بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن میباشد، مگرآنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.‌«
با تصویب این ماده واحده، قانونگذار در خصوص محلهای کسب و تجارت سعی کرده ضوابط عرفی را حتی المقدور به قواعد شرعی نزدیک کند.
در ماده الحاق شده، برای این که مستاجر محل کسب و پیشه نیز در پایان مدت اجاره موظف به تخلیه باشد،‌ سه شرط معین شده است :
1- اجاره باید بعد از تاریخ تصویب قانون باشد.
2-
اجاره با سند رسمی باشد.
3- هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداختی دریافت نشده باشد.
بنابراین ملاحظه میگردد، از آن شدت و محدودیتی که قانونگذار ایران در سال 1356 برای وضع محلهای استیجاری در نظر گرفته بود، به مرور زمان کاست و به مقررات عام قانون مدنی گرایش پیدا کرد .

از بررسی کلی سیر تاریخی روابط موجر و مستاجر میتوان چنین نتیجه گرفت که روند قانونگذاری به معنی اخص (یعنی جمع آوری و تدوین و اعلام رسمی ضوابط شرعی و عرفی) بدواً از احترام به اراده آزاد طرفین و رعایت قاعده تسلیط شروع شده، (در قانون مدنی چون موضوع مورد نظر ما را مشخصاً در بر ندارد، متعرض آن نشدیم) سپس به جانب تحدید حق مالکیت دخالت حکومت برای تنظیم جبری روابط طرفین متمایل و بار دیگر به جانب پذیرش آثار اراده آزاد طرفین سیر کرده است.
بدیهی است، قانونگذار ناچار است که حافظ و حامی حقوق ایجاد شده و ثابت نیز باشد و از اتخاذ تصمیمات شدید و تند که باعث از هم گسیختن نظام اقتصادی و مالی میشود، خودداری کند.
از این روست که متن ماده الحاقی سال 1365 که یک بازگشت سریع و ناگهانی به ضوابط شرعی و قانون مدنی را در بر دارد، با درج دو شرط پیش گفته تعدیل شده است.
ج: رویه دادگاهها
نظریه شماره 1488 – مورخ 19/5/1363 شورای نگهبان که اعلام کرده : «حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر، مذکور در ماده(19) قانون روابط موجر ومستاجر عنوان شرعی ندارد…» باعث بروز مناقشات فراوانی در تصمیم گیریهای محاکم گردید. واکثر دادگاهها در رابطه با حق کسب و پیشه، مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 را اجرا و اکثرا در مورد حق کسب و پیشه رای صادر میکردند. لیکن برخی دیگر از محاکم نیز مستنداً به نظر شورای نگهبان از صدور حکم در مورد حق کسب و پیشته امتناع میکردند.
توضیح آنکه: با توجه به اینکه اصل (4) قانون اساسی که مقرر میدارد: «کلیه قوانین و مقررات مدنی، جزائی، مالی،‌ اقتصادی، اداری ، فرهنگی، نظامی، سیاسی و غیر اینها باید بر اساس موازین اسلامی باشد. این اصل به اطلاق یا عموم همه اصول قانون اساسی و قوانین و مقررات دیگر حاکم است و تشخیص این امر بر عهده فقهای شورای نگهبان است.» لذا برخی از حقوقدانان معتقدند که این اصل مورد عمل مستقل نداشته، بلکه ناظر بر اصول 72، 91 – 94 و 96 قانون اساسی است، یعنی اینکه شورای نگهبان فقط نسبت به مصوبات جمعی شورای اسلامی در خصوص انطباق یا عدم انطباق آنها با موازین شرع میتواند اظهار نظر کنند، نه خارج از آن . این نظر بیان میکند که شورای نگهبان خارج از این دایره حق ندارد قانونی را بررسی و احیانا آن را مغایر شرع تشخیص دهد. نتیجه این نظر عدم شمول اصل 4 قانون اساسی به قوانین سابق است.
گروهی دیگر بر این عقیدهاند که اصل (4) قانون اساسی، شامل تمام قوانین جاری کشور است و تشخیص فقهای شورای نگهبان منحصر به قوانینی نیست که از تصویب مجلس شورای اسلامی گذشته باشد. در شورای نگهبان عقیده غالب این است که اصل (4) مستقل از اصولی است که در باب قوه مقننه و اصول (91) تا (98) آمده و وظیفه و اختیار دیگری، برای فقهای شورای نگهبان تعیین نموده است و بنابراین شامل قوانین و مقررات قبل از انقلاب نیز میشود. همین برداشت به عنوان نظر تفسیری اصل (4) در پاسخ سئوال شورای عالی قضایی اعلام شده است: «عطف به شماره … مستفاد از اصل چهارم قانون اساسی، این است که به طور اطلاق کلیه قوانین و مقررات در تمام زمینهها باید مطابق موازین اسلامی باشد و تشخیص امر به عهده فقهای شورای نگبان است.»
با وجود این اختلافات بین دادرسان در نهایت در سال 1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام با تصویب ماده واحدهای در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت، مشکل اختلاف نظر محاکم را پایان داد.
ح: مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام
همانگونه که بیان گردید از آنجائی که در خصوص نظریه تفسیری شورای نگهبان در خصوص حق کسب و پیشه یا تجارت اختلافاتی بین دادرسان ایجاد شده بود و اختلافات نظری که در رابطه بامشروعیت این حق در بین محاکم وجود داشت و عدهای همان گونه که در مبحث قبل بیان گردید، از نظر شورای نگهبان عدم مشروعیت و برخی برعکس اعتقاد دسته اول، از نظر شورای نگهبان بطلان و عدم مشروعیت این حق را استنباط میکردند و گروهی هم معتقد بودند که در مورد قوانین قبل از انقلاب، شورای نگهبان اصلاً حق اعلام نظر را ندارد. در نهایت مجمع تشخیص مصلحت نظام ماده واحدهای به شرح زیر را تصویب نمود:
«در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد ماه 1356، عمل میشود . ماده واحدهی الحاقیه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب پانزدهم آبان ماه 1365 به قوت خود باقی است.
موضوع حق کسب یا پیشه یا تجارت در اجرای بند هشت اصل (110) قانون اساسی در جلسه مورخ 25/10/62 مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی و به شرح ماده فوق به تصویب رسیده است.»
این ماده واحده، اصل را بر اجرای قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 گذاشته است و در واقع جز در مواردی که مربوط به ماده واحدهی الحاقیه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 میشود، بایستی قانون سال 1356 را در خصوص حق کسب و پیشه اعمال کرد.


برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید
رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

خ: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
پس از آنکه قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 برای وضع محلهای استیجاری شدت و محدودیت در نظر گرفته بود، به مرور زمان از موضع خود عقب نشینی نموده و به مقررات عام قانون مدنی گرایش پیدا کرد، که نقطه عطف آن، تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 میباشد.
این قانون در 13 ماده در تاریخ 26/5/1376 مصوب گردید و در برگیرنده مجموعهای از نکات مثبت و منفی میباشد که درمباحث آینده به آن خواهیم پرداخت.
این قانون هر چند به مقررات سابق تسری پیدا نکرد، اما مشکل دو گانگی کاربری مسکونی و تجاری، اداری (محل کسب و پیشه) را از یک طرف و تخلیه به دلیل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجارهبها را ازطرف دیگر برطرف نمود. وعین مستاجره اعم از مسکونی و یا تجاری و اداری و غیره به هر دو دلیل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخلیه میگردد.
ماده یک این قانون مقرر میدارد «از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، ‌تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.»
بنابر این ماده، ازتاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، قوانین

دیدگاهتان را بنویسید