مقاله درمورد قانون روابط موجر و مستاجر

روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و1362 و ماده الحاقی به قانون روابط مستاجر مصوب سال 1365 منسوخ هستند. فقط قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مورد قراردادهایی که قبل از سال 1376منعقد شده در مورد محلهای کسب و پیشه لازم الاجرا است. همچنین در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 تا آن جا که با قانون مصوب سال 1376 مغایرت نداشته باشد، همچنان لازم الاجرا است.
بموجب ماده 6 قانون 1376 حق سرقفلی رسمیت یافت. لیکن نسبت به حق کسب و پیشه دارای ابهام و اجمال است و صرفا راجع به اماکنی که قبل از 76 به اجاره واگذار شده، به استناد ماده 11 از شمول این قانون مستثنی شده است.
قانونگذار ایران، در حال حاضر عقد اجاره را به محض انقضاء مدت آن پایان یافته تلقی نموده، امکان تجدید آن را فقط به تراضی متعاقدین واگذار نموده است، و هیچیک از طرفین نمیتواند بدون رضایت دیگری وی را مجبور به تجدید و یا تمدید قرارداد اجاره نماید.
گفتار سوم : نظریات ارائه شده در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
مطالعه سیر تحولات قانونگذاری ایران در خصوص اجاره، خصوصا اجاره اماکن تجاری،‌ نشان میدهد، تصویب قوانین در این زمینه، همواره متأثر از مباحث حقوقدانان و ارباب قلم و مصالح اجتماعی و نظریات فقهی بوده است.
همانگونه که در مباحث قبلی ذکر گردید،‌ حقوق ایران، در بدو تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 با مفاهیمی چون «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه» و پدیده عدم تخلیه عین مستاجره پس از انقضاء مدت اجاره از سوی مستاجر بیگانه بود، حمایت بیش از اندازه قانون از مستاجر در این موارد بحثهایی را بین حقوقدانان و همچنین فقها عظام مطرح کرد و با توجه به بافت مذهبی جامعه ایران و اینکه بسیاری از متدینین،‌ قوانین مصوب در زمان رژیم گذشته را به رسمیت نمیشناختند و بیشتر در این زمینه از فتوای فقها و مراجع پیروی میکردند، موجب گردید که فقها و مراجع نیز به این «اصطلاحات تازه وارد»در مباحث حقوقی ،‌ خصوصا سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته و نظر خود را در خصوص مشروعیت یا عدم مشروعیت این موضوعات بیان دارند.
هم چنین بیان شد که قبل از انقلاب به لحاظ اینکه سیستم قانونگذاری، در تصویب قوانین (به جز قانون مدنی، که در زمان تصویب بیشتر از فتاوای مشهور فقها تبعیت نمود) با تاثیر از سیستمهای حقوقی بعضی از کشورهای غربی همچون فرانسه ، قوانینی را با توجه به مصالح اجتماعی تصویب نمود. علیرغم بافت مذهبی جامعه، ‌خود را ملزم به انطباق با احکام شرعی نمیدید، که این امر بسیاری ازتجار، پیشه واران و کاسبان را دچار مشکل مینمود و بر سر دو راهی قرار داد. از طرف دیگر بسیاری از تجار نمیتوانستند از منافع حق کسب و پیشه صرف نظر نمایند و ازطرف دیگر و با توجه به فتوای صریح برخی فقها، به حرمت اخذ این حق یک مانع بزرگ بر سر راه تجار و کاسبان، آنها را از اخذ چنین حقی باز میداشت، و با توجه به اینکه این اصطلاح بتازگی وارد حقوق ایران شده بود، برداشتهای متفاوت و مختلفی ازسوی فقها از آن ارائه گردیده که در ذیل و تحت عنوان دو قسمت، نظریات فقهای ایران و نظرات ابزار شده در کنفرانس اسلامی به آن اشاره خواهیم کرد.
الف: نظریات فقها در خصوص حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
تقریبا همه فقهای معاصر به حکم ضرورت در خصوص سرقفلی و مصادیق حرمت و حلیّت آن اظهار نظر نمودهاند که در ذیل به اظهار نظر برخی از فقها اشاره مینمائیم.

1-نظریات حضرت امام خمینی(ره)
حضرت امام(ره) در خصوص سرقفلی در تحریر الوسیله در هشت مسأله از مباحث مسائل المستحدثه به این مطلب اختصاص دادهاند.
مسئله 1- اجاره کردن اعیان مستاجر، خواه دکهای باشد یا خانهای یا جزئی ازآن موجب حقی برای مستاجر، (نسبت به اعیان) به نحوی که موجر را از حق اخراج مستاجر، ‌پس از پایان مدت اجاره محروم کند، نیست. همچنین اگر طولانی شدن مدت بقاء مستاجر و تجارتش در محل کسب یا خوشنامی و قدرت تجارتی او باعث توجه مردم به محل کسب او شود، هیچ حقی برای او نسبت به عین مستاجر، ایجاد نمیگردد. آنگاه که مدت پایان یافت برمستاجر واجب است که محل را تخلیه و به صاحبش تسلیم کند. اگر علیرغم عدم رضایت مالک در مکان مذکور باقی بماند غاصب و گناهکار خواهد بود و ضامن خسارت وارده بر مالکان است حتی اگر این خسارت ناشی از آفات سماوی باشد. همچنین مستاجر باید اجرت المثل محل را تا زمانی که آن را در تصرف دارد و به مالکش تسلیم نکرده، بپردازد.
مسئله 2- اگر این شخص (مستاجر) این محل غصبی را اجاره دهد عقد اجاره فاسد است و اگر چیزی به عنوان اجارهبها بگیرد حرام است.
مسئله 3- سرقفلی یی که غاصب در اینصورت میگیرد حرام است و اگر آنچه گرفته است نزدش تلف شود یا خود آن را تلف کند، در مقابل مالک آن ضامن خواهد بود.
مسئله 4- اگر کسی محلی را برای مدتی طولانی – مثلا بیست سال– اجاره کند و حق انتقال دادن مورد اجاره به غیر را هم داشته باشد و اتفاقا اجاره محل در ضمن مدت ترقی کند. مستاجر میتواند محل را به همان مبلغی که اجاره کرده است اجاره دهد و مقداری هم از کسیکه ملک را به او اجاره میدهد – با توافق او– به عنوان سرقفلی بگیرد.
مسئله 5 – اگر کسی محلی را اجاره کند و بر مؤجر شرط کند که اجاره را برای مدت درازی افزایش ندهد و همچنین شرط کند که اگر محل را به دیگری اجاره داد و منتقل الیه هم به دیگری و به همین ترتیب (چند دست گشت) مؤجر یا مستاجر جدید هم همانند مستاجر اول رفتار کند (یعنی اجاره را بالا نبرد). سپس اتفاقاً اجاره محل افزایش یابد، مستاجر میتواند محل را به دیگری منتقل کند تا او طرف حساب موجر واقع شود و مقداری به عنوان سرقفلی (از منتقل الیه) برای دادن محل به او بگیرد و سرقفلی حلال است.
مسئله 6- اگر مستأجر بر مؤجر ضمن عقد قرارداد شرط کند تا زمانی که او در عین مستأجر ه است،اجاره را زیاد نکند و حق اخراج مستأجر را هم نداشته باشد مؤجر مکلف باشد که همه ساله محل را به همان مبلغ به مستأجر اجاره دهد. مستأجر حق دارد مبلغی به عنوان سرقفلی از مؤجر یا شخص دیگری در مقابل اسقاط حق خود یا تخلیه محل بگیرد.
مسئله7- اگر مستأجر ضمن عقد بر مؤجر شرط کند که محل را به دیگری اجاره ندهد وهمه ساله با اجاره معمولی ومتعارف به او (یعنی مستأجر اجاره دهد، مستأجر میتواند در قبال اسقاط حق خود یا تخلیه ملک مقداری بگیرد)
مسئله 8 – مالک میتواند هر مقداری که بخواهد به عنوان سرقفلی از شخصی بگیرد تا ملک خود را به او اجاره دهد همچنین مستأجر در صورتی که حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند بابت اجاره محل استجاریش به ثالث – در– مدت اجاره– مبلغی به عنوان سرقفلی بگیرد.
صرف اجاره نمودن اعیان استیجاری – دکان باشد یا خانه یا غیر آن– حقی برای مستأجر ایجاد نمی کند به نحوی که پس از انقضاء مدت اجاره، مؤجرحق بیرون کردن او را نداشته باشد وحتی طولانی شدن مدت اجاره وکسب وشهرت اعتبار در محل کسب توسط مستأجر نیز حقی برای او نسبت به اعیان ایجاد نمیکند و در مسئله دوم حق سرقفلی را به عنوان استثناء پذیرفتهاند وهرگونه حقی ناشی از کسب وشهرت وغیره را منتفی میدانند.

دانلود پایان نامه
برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید
رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

در خصوص مسئله چهارم باید شرایطی جمع باشد تا مستأجر بتواند سرقفلی بگیرد:
اولاً : باید مدت اجاره طولانی باشد
ثانیاً: مستأجر حق واگذاری منافع عین مستأجر را به شخص ثالثی داشته باشد.
ثالثاً: اجرت المثل محل استیجاری هم افزایش یابد.
رابعاً: مستأجره به همان مقداری که خودش اجاره کرده است به شخص ثالث اجاره دهد یعنی اجاره بها را افزایش ندهد.
درمسئله ششم مستأجر میتواند با اسقاط حقی که به نفعش شده است، از مؤجر یا شخص دیگری سرقفلی بگیرد. بدین ترتیب که در ضمن عقد اجاره، مستأجر شرط کند که موجر مبلغ اجاره را افزایش ندهد و حق اخراج او را نیز نداشته باشد و همه ساله آن مکان را به همان مبلغ به او اجاره دهد. مستأجر با اسقاط این حق، میتواند به عنوان سرقفلی، از مؤجر یا شخص دیگری بگیرد، تا محل را برای اوتخلیه کند.
حضرت امام (ره)،نسبت به عنوان وجوهی که رد و بدل میشود (اینکه سرقفلی قسمتی از اجرت یا هبه است یا …) متعرض نشدهاند و به بیان حکم حرمت و حلیت اکتفا نمودهاند ونیز بیان ایشان علیالخصوص در مسئله 1، بسیار واضح و قاطع و غیر قابل تفسیر و تعبیر است.
آیت الله منتظری نیز ضمن اینکه این مسائل را در توضیح المسائل خود بیان نمودهاند در انتهای مسئله آخر این مطلب را اضافه نمودهاند:« … و این نحو سرقفلی مانعی ندارد ولی بنابر احتیاط اگر مدت اجاره خودش باقی است باید کاری به آن از قبیل تعمیر وغیره انجام داده باشد.»
شخصی که ملکش در اجاره بانک بود و برای تخلیه آن، بانک مطالبه کسب وپیشه میکرد، قضیه را دنبال نموده که منجر به سئوال معاون امور بانکی وزرات امور اقتصادی و دارایی طی نامه شماره 3355مورخ 13/4/1361 از شورای نگهبان گردیده و در این خصوص استعلامی بعمل آورده که شورای نگهبان در تاریخ 3/6/61 با استناد به فتوای حضرت امام (ره) پاسخ میدهد که: ذیل ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر (هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده و یا اجاره نامهای در بین نبوده ومالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند).شرعی نیست واعتبار قانونی ندارد.
هم چنین شخص مزبور استفتائی هم از حضرت امام(ره) به عمل آورده که متن استفتاء و پاسخ آن چنین است: پس از اهداء عرض سلام. مستأجری که به عنوان سرقفلی به مالک چیزی نپرداخته و حق انتقال به غیر را هم نداشته آیا پس از منقضی شدن مدت اجاره حق اخذ سرقفلی جهت تخلیه دارد یا خیر؟
پاسخ حضرت امام(ره): « بسمه تعالی، چنین حقی ندارد.»
2- نظر آیت ا…العظمی تبریزی
از نظر ایشان سرقفلی حقی است متعلق به ملک – مثل حق ریشه– که مالک میتواند در عوض مالی آن را به دیگری واگذار کند به طوری که آن شخص دیگر بتواند ملک را برای خود اجازه کند و یا حق مزبور را در قبال گرفتن مالی به دیگری واگذار کند که دیگری اجاره نماید.
ایشان در مسئله 1757 خود اینگونه بیان مینماید که: سرقفلی که امروز در میان مردم متداول است اقسامی دارد:
1- کسی ملکی را اجاره کند و هنگامی که مدت اجاره به سر رسید بدون اذن صاحب ملک پولی از دیگری بگیرد و آن ملک را واگذار به او کند واینگونه سرقفلی حرام است. و برای دومی توقف در آن ملک حرام است. خواه ارزش ملک بالا رفته باشد یا نه.
در نوع اول: بنظر اینجانب، نظر آیت ا…العظمی تبریزی به این است که، انتقال عین مستأجره از سوی مستأجر به مستأجر بعدی، بدون اذن مالک پس از انقضای مدت اجاره سرقفلی برای مستأجر اول وتصرف ملک توسط مستأجر دوم وتوقف در آن حرام میباشد. و این حرمت ارتباطی به ارزش ملک ندارد. از نظر ایشان میتوان این را فهمید که، چنانچه مستأجر اول از سوی مالک اذن در انتقال به غیر داشته اشکالی نداشته باشد.
2- کسی ملکی را با دادن سرقفلی به صاحب آن یا بدون دادن سرقفلی برای مدتی اجاره کند، میتواند ملک را به دیگری با همان مدتی که اجاره کرده است، اجاره دهد و از او سرقفلی بگیرد.
این قسم از سرقفلی بنظر اینجانب، جواز انتقال عین مستأجره به شخص دیگر در همان مدتی است که از مالک اجاره نموده است. همچنین دراین نوع از سرقفلی مستأجرحق دریافت سرقفلی از مستأجر دوم را دارد.
3- ملکی را از صاحب ملک با دادن سرقفلی اجاره کند و در ضمن عقد شرط کند که بتواند به دیگری با گرفتن سرقفلی اجاره دهد، و گرفتن اینگونه سرقفلی نیز جایز است.
ودر این نوع ازسرقفلی مستأجر با مالک درحین قرارداد شرط مینماید که حق انتقال به غیر را داشته باشد، البته مستأجر اول مبلغی را بعنوان سرقفلی به مالک پرداخت خواهد نمود.
4- مستأجر با موجر در ضمن عقد اجاره شرط کند که مال الاجاره را تا مدتی زیاد نکند و حق اخراج او را از محل نداشته باشد، در این صورت میتواند برای واگذاری محل مبلغی از او یا از غیر او بگیرد و اینگونه سرقفلی نیز حلال است.
در این نوع از سرقفلی مستأجر در قبال اینکه موجر مال الاجاره را اضافه نکند و هم چنین حق اخراج او را نداشته باشد و بتواند ملک را به دیگری انتقال دهد مبلغی را بعنوان سرقفلی بپردازد که این نوع از سرقفلی مشروعیت دارد.
با توجه به چهار نوع سرقفلی که آیت الله میرزا جواد تبریزی در مسئله 1757 رساله خود مطرح نموده، فقط در یک حالت حرام و غیر مشروع دانسته، آن هم زمانی است که مستأجر بدون اذن مالک، ملک را به دیگری انتقال دهد. و در سه نوع دیگر حکم به مشروعیت سرقفلی دادهاند.
ایشان همچنین در خصوص سرقفلی بیان داشته که سرقفلی
به محل کسب تعلق میگیرد، از این لحاظ است که وجه اجاره محل کسب ترقی مینماید و موجر نمیتواند مستأجر را از آن محل بیرون کند یا به غیر متعارف مال الاجاره را بالا ببرد و گاهی میشود که یک مغازه یا محل کسب، سالهای متمادی در دست مستأجر با همان مبلغ اجاره سابق میماند، بدون اینکه به مال الاجاره دیناری اضافه شود؛ چون موجر نه قدرت دارد مستأجر را بیرون کند و نه اجاره را بیفزاید؛ در حالی که نظایر محل مذبور چندین برابر اجاره داده میشود.

3- نظریات آیت ا… العظمی خویی
ایشان در رساله «مستحدثات المسائل» خود این چنین آورده است:
از معاملات متداول بین تجار و کسبه چیزی است که بر سرقفلی موسوم است. وآن فقط در محلهای کسب وتجارت مرسوم میباشد. ضابطه در جواز یا عدم جواز گرفتن آنها اینکه: در همه موارد موجر بعد از انقضاء مدت اجاره حق دارد اجاره بهای بیشتری از مستأجر بخواهد ویا محل را تخلیه کند. و مستأجر نمیتواند از پرداخت اجاره اضافی یا تخلیه خودداری کند و تصرف در محل بدون رضای مالک حرام است و (در این مورد)گرفتن آن (سرقفلی) جایز نیست. امّا اگر برای مالک حق افزایش اجاره بها وتخلیه محل وجود نداشته باشد و مستأجر حق داشته باشد که محل را – بدون اذن مالک- تخلیه و به دیگری تسلیم کند، گرفتن سرقفلی شرعاً جایز خواهد بود.
بنظر اینجانب، نظر آیت الله خویی این میباشد که سرقفلی فقط مختص معاملات متداول بین تجار وکسبه می باشد و آن را محدود به محلهای کسب و تجارت نموده، لذا اماکن غیر از محلهای کسب و تجارت از این نظریه خارج میگردد. هم چنین ایشان بعد از انقضای مدت اجاره دو راه را پیش بینی نموده است: یکی اینکه مستأجر با پرداخت اجاره بهای بیشتر نسبت به اجاره قبلی در محل باقی بماند و به فعالیت خود ادامه دهد، یا اینکه اگر افزایش اجاره را قبول نمینماید، و در این صورت میبایست محل راتخلیه نماید. واگرچنین ننمود تصرف ملک بنحو اخیر حرام بوده وگرفتن سرقفلی را نیز جایز نمیداند.
ایشان ابتدا ایجاد سرقفلی را بیان کرده و میفرمایند: «اساساً سرقفلی که به محل کسب تعلق میگیرد از این لحاظ است که وجه اجاره محل کسب ترقی مینماید ومؤجر نمیتواند مستأجر را از آن محل بیرون کند یا اجاره را بالا ببرد وگاهی میشود یک مغازه یا یک محل کسب سالهای متمادی در دست مستأجر با همان مبلغ اجاره سابق میماند بدون اینکه بر مال الاجاره دیناری اضافه شود، …»
ایشان همچنین محل کسبهایی که سرقفلی به آن تعلق میگیرد را درمسئله 2850 بیان نموده وآن را مشروع میداند ومیفرماید: «ملاک مشروعیت وعدم مشروعیت آن این است که در هر مورد که مؤجر حق تخلیه و بالا بردن مبلغ اجاره را داشته باشد و مستأجر نه به اجاره بیفزاید ونه تخلیه کند در این مورد سرقفلی گرفتن و کسب کردن در آن محل بدون رضای صاحب ملک جایز نبوده و حرام است و در هر مورد که صاحب ملک حق بالا بردن وجه اجاره و یا تخلیه را ندارد و سرقفلی گرفتن مشروع وکسب کردن جایز است.
4- نظر آیت ا… العظمی مکارم شیرازی
ایشان در توضیح المسائل خود با توجه به

دیدگاهتان را بنویسید