مقاله درمورد قانون روابط موجر و مستاجر

و این گونه استنباط میشود که مالک حق جلوگیری از انجام معامله را به صورت اجاره ندارد و لازم نیست از این معامله اطلاعی داشته باشد، زیرا گرفتن سرقفلی به منزله شرط ضمنی در عقد است که مستاجر بتواند این حق را به هر کس که تمایل داشته باشد منتقل نماید.
3- اجاره، صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
این نوع شامل موردی است که مالک، ملک خود را در اختیار دیگری قرار میدهد و فقط اجاره دریافت مینماید و چیزی به عنوان سرقفلی دریافت ننماید. و تنها چیزی که در این حالت موجر از مستاجر دریافت مینماید اجاره بهای عین مستاجره میباشد و هیچ گونه پیش پرداختی تأدیه نمیگردد.حضرت امام (ره) در همین زمینه میفرماید: اگر مستاجر به موجر شرط کند در ضمن عقد اجاره که مال الاجاره را تا مدتی، زیاد نکند، و حق اخراج او را از محل نداشته باشد، و حق داشته باشد به مقداری که اجاره نموده در سالهای بعد از او اجاره نماید، و موجر لازم باشد که اجاره به او بدهد، میتواند مبلغی از او بگیرد یا از غیر او، برای اسقاط حق خود یا برای تخلیه محل، و اینگونه سرقفلی حلال است.
در هر حال در این صورت بدون آنکه مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به موجر بدهد حین تخلیه ملک از او مطالبه حق سرقفلی مینماید و چه بسا در این موارد مجموع اجاره بهای پرداختی مستاجر درصد ناچیزی از سرقفلی ادعایی او را تشکیل میدهد. همچنین مادتین 18و19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 2/5/1356 مسائل راجع به حق کسب و پیشه و تجارت را مطرح مینماید که در فراز دوم ماده 19 از قانون مذکور که بیان میدارد. «مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد شد.
ملاحظه میشود که قانونگذار در این ماده برای مستاجری که محل کسبی را به اجاره صرف در اختیار گرفته است، بدون آنکه سرقفلی محل را معامله کند و آن را برای خود انتقال دهد، حق کسب و پیشه و تجارت شناخته و آن را قابل مطالبه از مالک و مستاجر ثانی دانسته است. که طبق تحریر الوسیله حضرت امام خمینی(ره) در چنین حالتی اخذ وجوهی به عنوان سرقفلی و بقای مستاجر در عین مستاجره بدون رضای مالک حرام شمرده شده و ید او ضمانی تلقی گردیده است .
همچنین در سئوالی که از مقام معظم رهبری بعمل آمده ، ایشان به سئوال مذکور پاسخ فرمودهاند که متن سئوال و پاسخ معظم له بشرح ذیل بیان میگردد:
سئوال: مالک، یکی از شرکتهای ساختمانی را اجاره داده بدون آنکه از مستاجر چیزی در برابر سرقفلی آن بگیرد، آیا هنگام تخلیه ساختمان توسط مستاجر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستاجر بفروشد آیا باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از قیمت آن کم نماید؟
جواب: تا زمانی که سرقفلی آن به وجه مشروعی مانند خرید، یا صلح یا شرط ضمن عقد لازم و یا طبق قانونی که تصریح به آن کند، ملک مستاجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالک چیزی را مطالبه کند و همچنین اگر آن ساختمان را از مالک بخرد نمیتواند مبلغی را به عنوان عوض سرقفلی از قیمت آن کم نماید.
ب: تقسیم سرقفلی بر اساس زمان
تقسیم بندی دیگری که در خصوص موارد انتقال سرقفلی میتوان نمود. براساس قوانین صادره در ادوار مختلف به شرح ذیل میباشد:
اول: انتقال حقوق استیجاری بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
دوم: انتقال حقوق استیجاری بر مبنای قانون مدنی
سوم:انتقال حقوق استیجاری بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سالهای1362و1376
حال به شرح هر یک از موارد مذکور بطور مختصر می پردازیم:
1- انتقال بر مبنای قانون موجر و مستأجر مصوب 1356
1-1- عدم حق انتقال به غیر به موجب قرارداد
ممکن است به موجب قرارداد اجاره، مستأجر حق انتقال حقوق استیجاری خود به غیر را داشته باشد. در این صورت، مستأجر میتواند منافع مورد اجاره را با سند رسمی برای همان شغل یا مشاغل مشابه به غیر انتقال دهد، که این موضوع در ماده 19 قانون مذکور مطرح شده است.
1-2- عدم حق انتقال منافع به مستأجر
اگر کتباً به مستأجر اختیار انتقال منافع مورد اجاره داده نشده باشد، او نمیتواند منافع مورد اجاره رابه غیر انتقال دهد که این موضوع در ماده 10 قانون مذکور پیش بینی گردیده است.
توضیح اینکه هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب نشده باشد یا اجاره نامهای در بین نباشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال را میدهد و حکم مزبور، در صورت عدم انتقال مورد اجاره با سند رسمی، ظرف شش ماه بلااثر خواهد شد.
2- انتقال حقوق استیجاری بر مبنای قانون مدنی
طبق ماده 474 قانون مدنی مستأجر میتواند عین مستأجره رابه دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. همچنین طبق ماده 494 همین قانون با توجه به این که عقد اجاره به محض انقضاء برطرف میشود لذا پس از انقضای مدت اجاره حتی اگر مستأجر حق انتقال به غیر هم داشته باشد، نمیتواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد.
3- انتقال بر مبنای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362و1376
براساس مفهوم مخالف بند الف مادهی 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 که بیان میدارد: «در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.» اجاره را فسخ وحکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند، مستاجر میتواند در مدت اجاره، منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد.
و براساس مادهی 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که بیان میدارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»
ملاحظه میشود، در صورتی که حق انتقال حقوق استیجاری از مستأجر سلب نشده باشد، مستأجر میتواند در اثنای مدت اجاره حقوق استیجاری خود را به غیر منتقل نماید.
گفتار پنجم: انتقال مشروع از نظر فقهی
برای آنکه مشخص نماییم که گرفتن سرقفلی در کجاها جایز است و در چه جایی جایز و شرعی نیست مسئله را از دو دیدگاه مورد بررسی قرار میدهیم: یکی دربارهی مالک و دیگری دربارهی مستاجر.
الف: دریافت سرقفلی از سوی مالک
سئوال اصلی این است که آیا مالکی که مالش را اجاره میدهد، میتواند پولی را علاوه بر مبلغ اجاره و به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید؟ و آیا دریافت چنین وجهی شرعی و حلال میباشد؟ یا خیر.
در پاسخ باید بگوییم، بله مالک میتواند علاوه بر مبلغ اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت نماید، زیرا مالک این پول را به سه صورت ذیل دریافت مینماید و این پول را به عنوان اجاره دریافت نکرده است


1- سرقفلی به منظور حق تقدم
سرقفلی را دریافت مینماید تا یک حق تقدم برای مستاجر مخصوصی به دیگران هنگام اجاره ایجاد گردد. مالک هنگام اجاره ملک خود اعلام مینماید: هرکس که میخواهد او را به دیگران مقدم کنم و ملکم را به او اجاره دهم، باید علاوه بر اجاره مبلغی را بپردازد. مالک در این صورت، همانگونه که قبلاً بیان شد با این عمل دو نوع پول از مستاجر دریافت مینماید؛ یکی بابت اجاره و دیگری بابت سرقفلی و این که مستاجر را بر دیگران مقدم بدارد. و در خصوص شرعی بودن آن نظرات مختلفی ارائه شده و آن را در غالب سه عقد شرعی : جعاله، صلح و هبه معوض بیان نموده و آن را صحیح و شرعی دانستهاند.
2- سرقفلی به منظور انعقاد شرط
مالک با گرفتن چنین مبلغی با مستاجر شرط ضمن اجاره مینماید که ملک را به ایشان اجاره دهد و به مستاجر اجازه میدهد که ملک را به دیگران اجاره بدهد، که شرط ضمن عقد اجاره بوده و اجاره از عقود لازم میباشد، بنابراین شرط نافذ است، و مالک میتواند از مستاجر در برابر این شرط پول اضافه دریافت نماید وحلال میباشد و چنانچه مالک تخلف از شرط نماید، مستاجر میتواند به محکمه رجوع نماید.
دانلود پایان نامه برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند


3-سرقفلی به منظور وکالت
گرفتن سرقفلی را نوعی وکالت به مستاجر بدانیم، و بگوئیم مالک به مستاجر وکالت میدهد که بعد از منقضی شدن مدت اجاره، ملک را به خود یا شخص دیگری اجاره دهد و در مقابل این وکالت پولی دریافت نماید که صحیح و شرعی میباشد.
ب: دریافت سرقفلی از سوی مستاجر
سئوال این است که آیا مستأجر هم می تواند سرقفلی دریافت نماید؟ یا نه. این سئوال را در دو محور حرمت سرقفلی و جواز سرقفلی مورد بررسی قرار میدهیم.
1- حرمت سرقفلی برای مستاجر
اگر مستأجر، رأساً و بدون اجازه از سوی مالک، عین مستأجره را پس از انقضای مدت اجاره به دیگران اجاره بدهد و از مستاجر دوم سرقفلی دریافت نماید، این اجاره و سرقفلی باطل و حرام است. زیرا مستاجر موظف است پس از پایان مدت اجاره عین مستاجر را به مالک آن مسترد نماید. و مستاجر نمیتواند به استناد اینکه مدت طولانی در مکانی که اجاره کرده، و باعث رونق آن مکان گردیده برای خود این حق را قائل گردد، و بدون اجازه مالک، آن مکان را اجاره دهد و سرقفلی دریافت نماید، زیرا مال کسی که در دست شخص دیگر باشد، بدون اجازه مالک، شرعاً نمیتواند در آن تصرف نماید.
حضرت امام(ره) در تحریر الوسیله خود در مسائل مربوط به سرقفلی و مسألهی یک آن این گونه بیان فرمودهاند: «اجاره کردن املاکی نظیر دکان یا خانه یا غیر آن باعث پیدایش حقی برای مستاجر نسبت به آن ملک نمیشود که مالک نتواند او را بعد از تمام شدن مدت اجاره از ملک خود بیرون کند … »
در ادامه ایشان حتی طولانی بودن مدت اجاره و هم چنین رونق ملک بخاطر وجاهت و قدرت تجاری مستاجر و جذب مشتری را پس از انقضاء مدت اجاره دلیلی بر ادامه تصرفات توسط مستاجر ندانسته و ادامه تصرفات بدون رضایت مالک را جایز ندانسته و چنین شخصی را غاصب و ید او را ید ضمانی قلمداد نموده است.
و همچنین در مسأله دوم از همین مبحث ، بیان فرموده : «اگر همین مستاجر بعد از تمامیت مدت اجاره اش ملک را به دیگری اجاره دهد آن اجاره فاسد است، مال الاجاره ای هم که بگیرد حرام است و … »
در مسألهی سوم آن بیان فرموده: «سرقفلی که مستاجر اول از مستاجر دوم میگیرد حرام است و …»
لذا با ملاحظه مطالب فوق میتوان فهمید که نظر حضرت امام(ره) در این مورد به حرمت چنین سرقفلی میباشد.
حضرت آیت الله سید عبد الکریم موسوی نیز در مسأله 2466 و 2467 از رسالهی خود نظری مشابه نظر حضرت امام دارند .
2- جواز سرقفلی برای مستاجر
مالک مالی را – بدون شرط مباشرت– به شخصی تا پنج یا ده سال اجاره میدهد و هنگام اجاره به مستاجر میگوید، «من این مال را به شما اجاره میدهم و ماهی این مقدار میگیرم، چه خودت میخواهی از آن استفاده کنی یا دیگری.» پس از آن که مستاجر مشغول کار شده شخص دیگری به مستاجر میگوید: «شما این جا را تخلیه کن! در عوض به شما این مقدار پول را خواهم داد و خودم از مالک اجاره میکنم.» که این نوع گرفتن سرقفلی برای تخلیه محل اجاره بوده که جایز و حلال میباشد. برای اینکه مستاجر اول حق داشته مثلاً ده سال از این مکان استفاده نماید و حالا بعد از دو الی سه سال در مقابل پولی که از مستاجر دوم میگیرد کنار میرود. بدیهی است اگر مستأجر اول کنار نمیرفت و از حق خود نمیگذشت؛ مالک نمیتوانست به دیگری اجاره دهد. که نوعی هبه معوضه یا صلح میباشد.
هم چنین گرفتن سرقفلی برای شرط ضمن اجاره یا خرید و فروش سرقفلی نیز جایز شمرده شده است و آن به این صورت است که مستاجر ضمن اجاره و به هنگامی که سرقفلی را از مالک میخرد با مالک شرط میکند که اگر روزی کنار رفت، حق دارد از مستاجر دومی سرقفلی بگیرد، یا این که از طرف مالک وکیل است مال الاجاره را به دیگری داده، سرقفلی بگیرد، و مالک نیز این شرط را میپذیرد و در برابر این شرط از مستاجر سرقفلی دریافت مینماید، که سرقفلی مستاجر اول با مستاجر دوم نیز جایز و مشروع میباشد.
گفتار ششم: بیان یک اشکال و پاسخ آن
الف:بیان اشکال
همان گونه که در مطالب قبل بیان گردید. اکثر فقها سرقفلی را در غالب سه عقد صلح، هبه معوض و جعاله شرعی دانسته آن را صحیح و حلال میدانند و مالک حق جلوگیری از این نوع معامله را ندارد. و یک اشکال وجود دارد و آن این است که براساس فرمایش رسول اکرم (ص) که میفرماید: « الناس مسلطون علی اموالهم » یعنی مردم به اموال خود تسلط دارند و حق هرگونه تصرف را در اموال خود دارند، لذا با توجه به این فرمایش، مالک هم اختیار هر نوع تصرف در اموال خود را دارد و در خصوص موضوع واگذاری ملک از سوی مستاجر اول به مستاجر دوم ، اگر خواست اجاره به مستاجر دوم از سوی مستاجر اول را اجازه میدهد و اگر نخواست اجازه نمیدهد و امضاء نمیکند؟ با این وصف چگونه میتوان «سرقفلی» را مشروع و مطابق با موازین اسلامی معرفی نمود؟
ب:پاسخ به اشکال
در پاسخ به این اشکال باید گفت درست است که قاعدهی «الناس مسلطون علی اموالهم» حاکی از هر نوع تسلط میباشد و در جای خود از ثبات و استحکام خاصی برخودار میباشد، لیکن براساس مبنای عقلاء و روشهای سه گانه در جاییکه شخصی محلی را برای کسب و پیشه اجاره میکند، برای مستاجر حقی ایجاد شده، و آن این است که، مالک حق اخراج مستاجر از ملک را بدون رضایت مستاجر ندارد و تا زمانی که ملک براساس قرارداد اجاره در تصرف مستاجر باشد مالک نمیتواند ایشان را از ملک اخراج کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره شرط نموده باشند که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد که در این صورت هم، مالک حق اخراج مستاجر را نخواهد داشت، و فقط مستاجر حق ندارد ملک را به دیگری به اجاره واگذار نماید که در مبحث قبلی بطور مفصّل بیان گردید.
فصل چهارم : تکالیف موجر و مستاجر در قبال هم
اهمیت روابط موجر و مستاجر در جوامع سبب شد که قوانینی در این رابطه وضع شود. تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هریک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود سعی کرده است که مشکلات فیما بین موجر و مستاجر را حل نماید.
قبلاً بیان کردیم اجاره: «عقدی است که به موجب آن یک طرف منفعت عین یا نیروی کار خود را در ازاء اخذ اجرت معامله میکند، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان یا نیروی انسان باشد.»
اجاره یکی از مهم ترین عقود معین است. ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره میگوید: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود.». دراین تعریف به معوض بودن اجاره اشاره نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع رایگان نیست.
مستاجر نیز در برابر موجر متعهد است که مالی به او بپردازد.]]>

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *